李迅雷:我的判断,房地产已经进入到下行周期
2020-05-18 

我觉得房地产还能保持稳定,因为房地产对于政府而言非常重要,地方政府如果没有房地产作为支撑的话,地就卖不出去,土地财政,再加上各种各样的,它跟我们GDP的相关度大概接近30%,这是从政府层面考虑的。

从居民层面考虑,中国投资者对房地产的偏爱程度大大超过西方,这可能跟民族属性有关,因为我们的祖先是农耕民族,西方是游牧民族,游牧民族对于土地的依赖性比较小,我们对土地的依赖性更大,而且人口多土地少,这就是一个明显偏好。

最近央行对中国居民资产的调研报告中也揭示了,美国居民的住房自有率大概是60%,我们要达到90%,如果我没有记错的话。

如果我们把房地产看作一种投资品,而不是把它看作一种住房需求,投资属性是非常强的,正因为如此,所以我们买房时不会考虑租售比到底是多少,而是考虑买的时候会不会有人来接盘,只要这种击鼓传花的游戏能一直持续下去那就不怕,买的价格再高也会有人来接。

现在大家买房肯定有很多需求在,有刚需、有改善性需求,但这里面有相当一部分投资需求,如果讲到刚需的话,现在房价下跌了你还会买吗?即便你有刚需,他也不至于会买,因为大家想,既然下跌了,那肯定还会更低。

1996年时我在深圳,当年在深圳时我也想买房子,但人家跟我说你千万不要买房,为什么呢?因为新房买了之后都是高开低走的,买了就要套住。所以那时候买房的人很少,大家宁可租房也不买房。

在现在这个阶段,我看到的就是明显下行趋势,即便现在房价还涨,但我看到的还是在下行,整个趋势在下行。因为房地产开发投资增速的顶部是在2010年,那个时候房地产开发投资增速是33%,今年一季度是一个例外,是负增长,但总体来讲还是下行的,整体的房价涨幅应该是低于GDP涨幅的,在过去十年中,说明现在的涨幅其实也在趋缓,但大家的心理预期还是很高,所以我讲,即便房价不跌,但它还是一种下行趋势,这个趋势是无法逆转的。

至于为什么一直不跌,有心理层面原因,也有政府层面原因,共同的合力使得我们的房价现在相对还是有一种稳中趋涨的趋势,但涨幅是趋小的,所以我的判断,整体来讲,房地产已经进入到下行周期了。

现在深圳的房价收入比大概是27倍,为什么经历十年深圳房价涨了那么多,房价收入比还是没有显著提高呢?这说明我们的收入还是在提高。二是深圳这个城市是非常特殊的城市,人口大量涌入,经济高速增长,作为转型成功的样板。

如果要比喻的话,就在当初就相当于买了一个股票,原来市盈率很高,但因为它的成长性好,所以到现在为止可能市盈率还是原来的市盈率,但股价已经涨了很多了,我觉得这是一线城市房价上涨的合理性。

但对于目前来讲,大部分三四线城市人口都是净流出的,2019年人口净流入最多的城市是杭州,其次是深圳,人口流出比较多的,像山东、东北、湖北,这三个地区的人口流出比较多,从未来讲,今后人口集中度会进一步提高,大城市趋势会加剧,但城镇化是到了后期了,中国城镇化的进程越来越慢,在这种情况下怎么期望三四线城市房价继续上涨呢?

当然对于一二线城市来讲,现在人口流入比较多的二线城市,比较典型的,像杭州、佛山、成都、西安,这类城市我觉得将来的前景还是比较好,但这类城市前景比较好是建立在人口是存量经济下的人口,大部分三四线城市人口在流出,少部分三线城市人口在增加,二线城市人口大部分还在增加,一线城市由于严格限制超大城市人口的流入,所以同样也遇到了人口减少的压力,比如北京跟上海,人没法儿进来,人口还是净流出的局面。所以我们不能简单说一线怎么样、二线怎么样,但还是要记住人口的老龄化。

前两天携程的创始人梁建章写了一篇文章,《没有后浪怎么办》,“长江后浪推前浪,一浪更比一浪高”,但我们最大的问题在于没有后浪了,没有人来接盘了,这可能是将来一个很大的问题,所以这里面我也想讲,房地产跟股市类似,它也有一个结构性问题,集中度越来越提高,很多地方十年以后会变成“铁锈地带”,很多三四线城市有不少家庭拥有三套房四套房,但他们的人口在减少,那你说这个房子给谁呢?所以如果说讲到中国房地产房价的中位数,我感觉已经在往下走了。

健康生活SPA,赋予你更美丽,体验休闲自在